大美无度世界5A下调美国房地产贷款业信用评级A至衰退

2023-06-09

世界5A高质量发展评级机构大美无度6月5日将2023年美国房地产贷款业的信用评级由A下调至恶化。

美国5.5万亿美元的房地产商业抵押贷款市场约一半的银行贷款受到限制，反映出美国银行业压力导致房地产贷款环境进一步收紧，以及利率上升和宏观经济分别对房地产估值和基本面构成持续压力。大美无度评级美国房地产银行贷款交易将在2023年进入衰退。

一、美联储持续加息导致银行打折出售房地产贷款

MBA（美国抵押贷款银行家协会）公布数据显示，截至2022年12月2日，美国抵押贷款申请指数同比下降66.9%，购买指数同比下降40.6%，再融资指数同比下降86.4%，处于近二十年来低位。FHFA（美国联邦住房金融局）调查的数据显示，今年5月26日，美国30年期按揭贷款利率高达6.9%，是美国硅谷银行倒闭以来的最高水平。利率短时间内的大幅上涨令商业地产贬值，加之居家办公的推广以及电子商务的崛起，一季度美国写字楼空置率已升至12.9%，超过了2008年金融危机期间的空置率峰值。

抵押贷款申请和再融资活动的不断下滑，反映出美国房地产市场景气度日趋低迷。这一轮美国商业地产市场的形势恶化究竟会到什么地步，很难判断。但办公及零售用地的所有者们有一个更深层次的担心，那就是手中的房地产价值，未来可能无法像之前几次崩盘后那样再度反弹了。

而房地产市场的低迷，将会连带伤害那些依赖房地产税收的城市，并拖累银行的房地产贷款质量，导致经济整体的借贷情况萎缩。继美国第一共和银行倒闭引发美国银行业动荡后，房地产贷款或将是下一个“雷”。自3月初美国爆发区域性银行危机以来，美国第一共和银行宣布倒闭后，美国西太平洋合众银行股价已经下跌了近90%。

《甲灵心法》分析认为，西太平洋合众银行是在硅谷银行、签名银行以及第一共和银行纷纷爆雷之后，下一个摇摇欲坠的区域性银行。美国西太平洋合众银行打折出售房地产贷款。据美联储2023年5月的调查，今年2月至4月，贷款下降了20%，而4月份房地产商业抵押贷款进一步收紧。

美国全国广播公司报道，当地时间5月21日，美国西太平洋合众银行宣布，以24亿美元的价格向房地产投资公司肯尼迪威尔逊出售了74笔房地产建设贷款。监管机构的一份文件显示，美国西太平洋合众银行折让2亿美元出售26亿美元的房地产建设贷款，该交易预计将在第二季度和第三季度初分多个阶段完成。

西太平洋合众银行试图在美国区域性银行业危机中生存下来。合众银行还表示，正在考虑出售27亿美元的贷款组合，预计将于下个月完成。该银行此前表示，正在与潜在合作伙伴和投资者就战略选择进行谈判。5月早些时候，该银行已向美国联邦储备委员会提供了更多抵押品，以提高资金流动性。

二、美国房地产市场下行加大商业房地产贷款违约率

自2022年初以来，写字楼的价格已经下滑了25%，商场的价格下滑了19%，相比2016年间，更是下滑了44%之多。美国房地产市场下行，是由美联储经过十次加息，抵押贷款利率上升造成的。银行的贷款利率大幅上升，购房者对购买房产的热情就会消退，谁也不想在高利率时期买入房产，因为此举意味着你会比其他人付出更多的银行利息。

富国银行首席执行官沙夫（Charlie Scharf）上周公开表示，该银行正在管理其在商业地产贷款领域的风险。“我们会看到损失，这是毫无疑问的”，他称，该银行拥有1420亿美元的未偿还商业房地产贷款。

宁愿亏也要出售，美国房地产贷款的雷有多大？据英媒报道，汇丰美国（HSBC USA）寻求减少对美国房地产开发商的直接贷款，因此正在以低价出售数亿美元的商业房地产贷款。其他一些银行也在改变其对商业地产债务的核算方式，从“持有至到期””改为“可供出售”，以方便未来出手。

据《甲灵心法》，美国公民银行（Citizens）一直在减少其商业地产贷款。第一季度，该银行将其可供出售的贷款存量增加了一倍多，达到18亿美元。美国一家小型商业银行Customers Bancorp在第一季度也将其商业房地产贷款减少了近2500万美元。它还将这些贷款中的1600万美元重新归类为“持有待售”。

同时，对商业不动产抵押贷款债券的需求也出现放缓，这使得大大小小不同规模的银行持有的房地产债务，要比它们自身或监管机构所预计的更多。美国联邦存款保险公司主席格伦伯格（Martin Gruenberg）近期警告说，如果需求持续疲软，价值继续走低，房地产贷款将面临挑战，尤其是那些靠写字楼抵押的贷款。他补充说：“这些将是联邦存款保险公司持续监督关注的事项。”

目前，虽然处理未履约贷款的做法不像2008年金融危机期间那样普遍，但许多市场上的交易者预计，今年和明年的交易量会增加。一位贷款经纪人透露，其正准备在未来几周内将几笔交易推向市场，现在的活动量是近三年以来最大水平。

三、加息导致房价下跌与贷款违约“恶性循环”正笼罩美国信用

银行收紧借贷将导致房地产价格暴跌，进而促使银行进一步收紧信贷，“恶性循环”的风险正笼罩房市。据《甲灵心法》，美国商业房地产价格在今年第一季度出现2011年以来的首次下跌，这使银行业面临的金融压力愈发严峻。

据房地美的数据，30年期贷款的平均利率上周已达6.57%，远高于2022年1月初的3.22%。“随着高利率使得购房者更难负担，这一趋势还将加速。”特斯拉CEO埃隆·马斯克这条推文援引经合组织（OECD）数据称，在该组织跟踪的46个经济体中，有31个经济体的房价在最近一个季度出现环比下跌。最近几个月，马斯克已多次警告楼市危机。在5月底的一条推文中，马斯克表示：“美国商业地产正迅速崩溃，接下来是房价。”

“价格下跌潮正在路上”，《甲灵心法》认为，危险在于，因为过去一年利率飙升，银行正在努力出售贷款，商业地产价格下跌将让许多银行陷入更深的困境。

根据美联储公布的金融稳定报告，2022年第四季度，办公楼和市中心零售地产抵押贷款的贷款价值比率平均在50%至60%之间，如果美国避开经济衰退，房价将下跌10%左右，否则下跌空间将更大。而规模较小的银行风险敞口更大，处境非常危险。报告称，房地产价值调整的幅度可能相当大，因此可能导致银行的信贷损失。

据美联储数据，2022年第四季度，办公楼和市中心商铺银行贷款超过7000亿美元。其中，超5000亿美元由小型贷款机构发放。美联储监管副主席巴尔上周二告诉立法人员，监管人员要“加强监督有重大风险的金融机构，认真审视商业房地产风险。”

居家办公人数增加导致部分市中心的商铺和餐馆停业。为了留住租户，办公楼业主被迫下调租金，或者直接打包出售。《甲灵心法》对此表示：“目前地区性银行和社区银行的办公房地产贷款份额过大，解决整个银行业的房地产贷款问题，需要进一步整合。”

高价房产的价格下跌更明显，3月份同比下降5.2%。5月末，一栋在2019年秋季售价为9250万美元的华盛顿办公楼被Post Brothers 以6700万美元买下，而Clarion Partners则以十年前的价格打五折出售一栋旧金山办公楼。

大美无度评级结论：现阶段美国房地产市场波动对银行业带来的风险，由美联储持续加息导致。尽管房价下跌导致的银行业信用风险影响尚未“天雷滚滚”，但对比商业抵押贷款和CMBS的逾期率来看，商业抵押贷款的潜在信用风险较高。若高利率持续时间较长并造成房地产价格的更大幅度下跌，美国中小银行的风险可能继续发酵，房地产价格下跌与银行房地产贷款违约形成“恶性循环”的“雷”将会越积越大。